【每周证券周刊】彩生活:发展战略调整背后隐藏的潜能


发布时间:2021-01-21 00:54:25 阅读量:839 作者:昆勤

过去物业存在感较低,更多被认为是地产行业的配套,但是经过这次疫情的洗礼和社会消费意识升级,物业行业越来越受到社会和政府的重视每周证券周刊。而能否抓住此机遇,得看新领导班子的内功。

过去一年,物业登陆资本市场的现象可以用井喷来形容,不同规模的物业公司扎堆上市。本来就受到资本追捧的物业行业,在这次疫情危机中,更是因祸得福。物业行业是为数不多不太受疫情影响的行业之一,行业不受消费偏好等波动影响,具有稳定性,无论是合约年限还是现金流的角度;甚至因其涉及民生,还能得到政府的补贴。

如深圳:每平米补助0.5元 ;杭州:每平米补助0.5元 ;海南:按每户每月10元标准补助物业公司;河南:按照生活性服务业享受政策支持。

公共卫生事件不但让业主出行减少,与物业之间互动增加,更是培养了居民网上购物、社区团购等“宅经济”的需求和习惯,或将拉动社区增值服务需求上升。

从这些因素来看,物业行业受到青睐无可厚非。在多个物业企业PE大幅飙升的情况下,彩生活作为行业的龙头,管理层则表示,公司估值被严重低估。这背后故事的逻辑,值得一探。

从刚刚放榜的2019年看,公司业绩处于一个向上的调整期,营收及归母净利润分别为38.45亿元、4.99亿元,分别同比增长6.4%、2.8%。

看似表面增速放缓,但实际因素一方面是2018年并表导致基数过高,二是公司自2019年开始做出经营策略调整,不单单着眼于扩张式的增长,而是挖掘内部新的利润增长点。

提升满意度,提高议价能力和收缴率

截止2019年末,公司彩生活总服务面积达到12.11亿平方米,覆盖2863个社区。其中合约在管面积约5.62亿平米,合作及同盟面积约6.49亿平米。

管理规模远超大部分上市的物业公司,但如何盘活这庞大面积背后的众多社区,找到更多不同的营收点,贡献利润来源,是一个值得思考的问题。

盘活面积效益说到底,就是要最终实现线下线上业务相互融合,而再进一步推演,线下业务是线上业务的根。再大的规模,线下基础业务的底盘不稳,上面再雕龙雕凤也会摇摇欲坠。只有基本功扎实,才能锦上添花,即发展增值服务和其他线上服务。而调整后的彩生活,也透露出这个方向,从管理团队的配置到发展策略都发出了相关信号。

2019年9月和12月彩生活先后两次经历了两次管理层和董事会成员进行变动每周证券周刊。花样年董事长潘军先生、首席财务官陈新禹先生被委任为公司的执行董事;开元国际物业总经理黄玮先生被任命为公司执行董事同时担任公司首席执行官;

彩生活自此开启公司战略调整,正如业绩报告中提及“回归本源,夯实基础”,就是要重视基础物业业务,提升业主满意度,不但对有助物业费提升,而且为长远发展其他业务铺路。

彩生活物业住宅项目分布遍布国内,由于各地物业管理费水平不一,2019年物业管理费有一定的上升,但幅度不大,未来仍有较大拓展空间。至于怎么提升,则要花点心思。

基础物业服务始终万变不离其宗,即做好物业保安、保洁、保绿、保修,通过稳扎稳打提升物业服务水平。然而单单满足业主基本需要,公司容易陷入同质化,难以形成特色和品牌效应。彩生活这方面的探索,是通过线下社区活动提升社区温度和服务满意度,并与业主建立信任基础,进而走入业主生活,为线上服务发展奠定基础。

在业绩会上公司CEO黄玮表示,疫情是对物业行业的二次价值发现,业主明白到好物业的重要性。未来与街道政府合作,通过社区活动、邻里活动,进一步拉近和业主的关系,打造彩生活的品牌。

为了搭建社区温度,与业主建立信任、增进感情。彩生活在2019年举办超过一千场的社区活动,惠及200多个社区,社区温度持续提升。

社区温度直接影响业主对物业管理的满意度,其高低对公司物业管理费的提价能力及收缴率是正相关关系,从而转化为内生的利润增长点。

与京东360合作  挖掘新营收点

所谓“自古套路得人心”,对于如今的物业行业,要留住业主心的套路,除了满足基本需求和提升满意度外,更要提供增值服务和线上业务,尤其在这次疫情中,各大物业互相炫技,各出奇招。而彩生活和京东也推出多项增值服务和科技应用,更在社区上线无人送货车。

彩生活主席潘军表示:从客户满意度到社区温度,到增值服务这三项是不可或缺的。

截止2019年末,彩生活线上平台的累计交易金额 (GMV)达到121.3亿元,其生态圈注册用户突破3640万,活跃用户达1667万,分别同比增长37.9%、19.2%,总量及活跃双增,充分体现线上社区生态圈的逐步成型成熟。

彩生活庞大的社区场景背后的潜能得到京东、360两大巨头的青睐,彩生活以每股5.22港元分别向京东、360定向增发 7114.9 万股、2295.6万股,这是基于这两大企业对彩生活“社区+”场景价值的认可,共同探索有温度的智慧社区。此次合作,既可以帮助彩生活在基础业务挖掘新营收点,又有利于发展增值服务。

彩生活与京东战略入股后,首次的深度合作火速开展,2019年10月,两者联合推出京选业务,彩生活的住户提供专属的便利及优惠,从中摸索社区新零售的发展模式。

截至2020年3月18日共计五月,首家京选店订单数达2.2万,交易额突破60.6万元,首月实现坪效约为传统便利店的14.7倍;目前京选店总数达到5家,共覆盖彩生活旗下6个小区,惠及12000户家庭。

从彩生活与京东此次合作落地成效来看,该商业模式的可复制性得到验证,未来将可复制和落地至彩生活旗下其他社区,双方基于‘社区+商业’、‘社区 +物流’场景的合作若能大规模推广,将带来极大的想象空间。

根据年报介绍,因为360在核心安全领域的技术优势,彩生活会和360在安防、大数据、物联网、人工智能等领域开展合作。

而在这些增值业务上的合作,可以为彩生活的住户提供更多服务,从而有利提高满意度,形成整体良性循环。

挖掘中端项目利润空间每周证券周刊

如彩生活主席潘军所言,物业行业在资本市场进入井喷期,目前大型物业企业都在争夺高端市场,这个领域并购机会将越来越少。

彩生活没有强大的母公司输血,一直是市场化导向,要在大地产商控制市场的局面下,要找到高性价比的高端住宅项目并非易事。但当大家眼光都集中在高端物业这块肥肉时,或许忽略了,非高端市场的项目也可能带来不错的利润空间。

黄玮表示,目前彩生活管理费每平米0.8元以下的项目有150个,其中大部分项目现金流是正的,是可以盈利的,表明彩生活既具有低成本运作优势,又具有一定的盈利能力。

资料:彩生活2019年年报

彩生活一路走来的市场化基因,锻炼了它在中端项目和低价项目上的盈利能力。虽然这些项目并非高端项目,但可以为这些社区提供符合其价格的服务,使服务的价值匹配价格,又符合公司的成本效益,然后再在社区温度上做好文章,提供高于业主预期的服务,提升满意度,就可以发挥彩生活低成本运作优势的同时,再增加物业费的议价能力和收缴率,回归对利润贡献的轨道上。

过去影响公司归母利润的,除了综合毛利率等影响之外,利息支出等费用增加也是一大因素。

彩生活执行董事陈新禹也坦言,债务问题是彩生活区别于物业同行的一个特点。而债务的形成跟并购、投资领域是有关。但他表示,公司不会回避这个问题,并已经在2019年作出相应调整。

调整的成果,这次业绩也有表现。截止2019年末,公司净负债率为8.9%,较2018年减少11个百分点;公司总负债从36.60亿元减少至22.95亿元,大幅下降13.7亿元。

过去公司债务较高主要受并购、投资影响;如今2019年债务结构逐渐优化,长短债趋向合理,一年内到期债务比例从48%下降至43%,而现金与短期债务的比率则从1.7倍上升至2倍,短期偿债能力骤升。

伴随债务的减少,彩生活的各项信用指标也在2019年获得显著提升,债务与EBITDA的比率从3.2倍下降至2倍,EBITDA利息保障倍数从3.8倍提升至5.7倍。

负债规模的减少也降低了利息支出,2019年融资成本为2.02亿元,较2018年的2.99亿元下降32.6%,释放了0.97亿元的利润。

未来随着整体战略调整的推进,过去高资本支出的财务结构将会明显的改善。

看似公司营收出现放缓,但从长远来看,内在收入、利润结构存在极大在改善空间,且从去年下半年的人事变动、与京东合作等动作,都预示着彩生活战略调整和改革的进程正不断推进,但从经营制定调整,到经营改善,再到报表体现这一过程,需要一定的时间才能体现出来。

彩生活执行董事陈新禹在业绩会上表示,未来的一个不长时间内,大家可以看到彩生活会有很大的变化,现在股价被市场严重低估。

就目前的不到10倍PE的价值锚而言,彩生活具备较大的安全垫和发展潜力,唯独缺的是时间,而这不恰恰就是投资的最好时机?

行业 物业 资本

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网友评论:

来自宜都的网友说:评论时间:2021-01-21

聊再多的天都不如见一次面来得实在。回复


来自汾阳的网友说:评论时间:2021-01-21

因为相爱,所以变成笨蛋。恋人们用自己的方式,寂寞地相爱。最后那些被辜负的心情,却统统变成伤害。任性的孩子请学着去懂得,即使那些心情没有说出口,也是爱。回复


来自潮州的网友说:评论时间:2021-01-21

曾经以为,伤心是会流眼泪的,原来,真正的伤心,是怎么也流不出一滴眼泪。回复


来自胶南的网友说:评论时间:2021-01-21

没有人会关心你付出过多少努力,撑得累不累,摔的痛不痛,他们只会看你最后站在什么位置,然后羡慕嫉妒恨。回复


来自锦州的网友说:评论时间:2021-01-21

不必仰望别人,自己也是风景。回复


来自蛟河的网友说:评论时间:2021-01-20

每个人都有每个人的命运,有的人可以一条路一直走到底,有的人却注定要曲曲折折,但要相信我们都将成功。回复


来自安达的网友说:评论时间:2021-01-20

那些想说却不敢说的话,都变成了转发,不是我不善言辞,只是不敢表达。回复


来自铁岭的网友说:评论时间:2021-01-20

其实旅行最大的好处,不是能见到多少人,见过多美的风景,而是走着走着,在一个际遇下,突然重新认识了自己。回复


来自高平的网友说:评论时间:2021-01-19

如果你不想要,想退出要趁早,我没有非要一起到老。回复


来自沈阳的网友说:评论时间:2021-01-19

如果有一天我变了,请你记住,有一句话叫做拜你所赐。回复


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